Charges de copropriété, comment ça fonctionne

 

La répartition des charges de copropriété est une source régulière de litiges. Elle est pourtant strictement encadrée. En voici les principales règles.

Le sujet est épineux. Sources régulières de conflits, les charges de copropriété sont pourtant clairement définies et encadrées par la loi. Plus précisément, par la loi du 10 juillet 1965, pour le principe de la répartition équitable. Pour rappel, chaque copropriétaire est tenu de les régler. Ceci en vertu du fonctionnement, de l’entretien et de l’amélioration de l’immeuble.

Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), le montant moyen des charges a augmenté de 4% en 2016. Le chauffage, l’assurance et les frais de gestion étant les postes les plus à la hausse. Le montant moyen des charges de copropriété était resté stable en 2015 après une baisse en 2014 (-4,9%).

En moyenne, toujours selon l’ARC, en France, un copropriétaire déboursait 46,77 euros au mètre carré en 2016 pour les charges communes de son immeuble.

« Charges de copropriété » : de quoi parle-t-on ?

Il existe deux types de charges distinctes. La première regroupe les charges « générales ». Sont visés ici les frais de gestion de l’immeuble (liés à la tenue d’assemblées générales de copropriétaires ou les honoraires du syndic) et en rapport avec l’entretien des lieux. On parle là d’enlèvement des ordures ménagères ou de nettoyage des parties communes. Il s’agit aussi des charges qui concernent la conservation ou l’amélioration de l’immeuble (ravalement de façade, réfection de toiture…).

Second type, celui des charges « spéciales ». Elles regroupent l’ensemble des frais attenant aux services collectifs tels que le gardiennage de l’immeuble, son système de sécurité ou son service de nettoyage. Sont également pris en compte ici l’entretien des équipements collectifs (chaudière, ascenseur…).

Chacune de ces deux séries de charges est « budgétée » chaque année dans le cadre du vote d’un budget prévisionnel par les copropriétaires. A noter que certaines dépenses exceptionnelles peuvent aussi être votées, toujours selon la même procédure (diagnostics, aménagement ou création de locaux à usage commun…).

Qui doit payer quoi ?

Tout le monde doit contribuer financièrement aux charges en fonction de sa quote-part. Celle-ci est calculée en fonction de la superficie de l’espace occupé. Et tout le monde doit payer, quand bien même les travaux n’ont pas d’intérêt direct sur le lot d’un copropriétaire.

Le cas des charges spéciales est, lui, encore plus complexe. Si les principes paraissent simples, les exceptions compliquent la donne.  Ces charges-là ne sont en effet à régler -avec le système de quote-part également- que par les copropriétaires qui ont un intérêt à « l’action ». Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée, par exemple, ne paiera pas les frais liés à l’installation ou la réfection d’un ascenseur. Sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking que le propriétaire en question utilise.

L’ensemble des charges votées est financé par un système de provisions, que les copropriétaires versent au syndic. Leur montant, sauf décision contraire de l’assemblée générale, s’élève au quart du budget voté. Deux solutions possibles : soit le règlement intervient au 1er jour de chaque trimestre, soit au premier jour de la période définie par l’assemblée générale.

Si le budget n’a pu être voté avant le début de l’exercice comptable, le syndic peut formuler un appel à provisions (sous autorisation de l’AG).

A en croire diverses études, les impayés de charges pèsent pour les deux tiers, environ, des litiges au sein des copropriétés.

Comment contester ?

Toute contestation doit être adressée au tribunal de Grande instance de la ville où se situe le bien. Elle n’est possible que si le copropriétaire note un déséquilibre de plus d’un quart dans la répartition de ses charges ou de celles des autres copropriétaires. La contestation n’est également recevable que si elle intervient dans un délai de cinq ans après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Second cas possible, un délai de deux ans après la première vente du lot de copropriété survenue après la publication du règlement.

Précision de taille : tout jugement favorable n’emporte une nouvelle répartition des charges que pour l’avenir (pas de rétroactivité). Et toute modification de cette répartition, hors litige devant le tribunal, doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires.

L’Atelier Cogedim – Illustration Pexels.com/Pixabay


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