Dispositif Pinel : quels avantages pour l’acheteur ?

Pinel

Le dispositif né de la Loi Pinel, reconduit dernièrement pour quatre ans, permet d’investir dans un logement neuf tout en obtenant une belle réduction de ses impôts.

La loi Pinel, venue en remplacement de l’ancienne « loi Duflot », vise à donner une nouvelle impulsion à la construction de logements neufs dans les zones où le marché immobilier est « tendu ».

Elle offre la possibilité aux particuliers domiciliés fiscalement en France de réaliser un investissement locatif tout en obtenant une réduction importante de leurs impôts. Un double avantage qui n’en reste pas moins bien encadré.

Le gouvernement a annoncé fin septembre la reconduction pour quatre ans du dispositif Pinel. Celle-ci a été inscrite à l’article 39 du projet de loi de finances pour 2018. Ce prolongement, jusqu’en 2021, n’est toutefois pas sans quelques changements.

Quels sont les types de biens concernés ?

Ne sont concernés ici que les investissements locatifs effectués à partir de septembre 2014. Sont éligibles les biens situés dans les zones géographiques les plus « tendues ». Elles correspondent à celles, urbaines pour la plupart, où la demande de logements -en location ou à l’achat- est supérieure à l’offre. A l’inverse, les zones les moins tendues se situent en milieu rural (voir plus bas « Ce qui va changer en 2018 »).

Le dispositif découlant de la loi Pinel s’intéresse principalement aux logements neufs acquis, à construire ou en état de futur achèvement. A deux exceptions près : de l’ancien qui ferait l’objet de travaux en vue d’être « transformé » en logement neuf ou un bien non affecté à l’habitat destiné à le devenir via, là aussi, des travaux de transformation. A noter que seuls deux logements par an maximum par foyer fiscal sont éligibles.

Des règles spécifiques s’appliquent aux logements en cours d’achèvement. En état de futur achèvement, ils doivent être terminés dans les trente mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. Le logement à construire, lui, doit être prêt dans un délai de trente mois après l’obtention du permis de construire. Dans le cas d’un logement faisant l’objet de travaux, la fin de ces derniers doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition des lieux.

A noter que les logements neufs ou à construire doivent respecter les normes énergétiques en vigueur (RT2012 ou BBC si le permis de construire a été déposé avant 2013). Ceux qui nécessitent des travaux doivent, quant à eux, suivre les règles du label HPE rénovation 2009 ou du BBC rénovation 2009.

>>> Voir aussi : Quatre bonnes raisons d’acheter dans le neuf

Ce qui va changer en 2018

Selon les dernières annonces du gouvernement mi-septembre, à compter du 1er janvier 2018, plus question de zone C (la moins « tendue »). La zone B2 devrait rester, quant à elle, éligible uniquement pour l’année 2018. Le dispositif né de la loi Pinel ne s’appliquera plus, en effet, que dans les zones A, A bis et B1, soit les secteurs les plus urbanisés du pays.

Comme le révélait le site web du magazine Challenges il y a quelques semaines, de nombreuses villes moyennes (une quarantaine, sur 900 communes au total) vont perdre leur possibilité de constructions Pinel. Saint-Etienne, Angers, Le Mans, Brest, Poitiers ou Dunkerque en feront notamment partie. Les zones B2 et C couvraient ainsi pas moins de 90% du territoire du pays.

La liste des communes où la loi Pinel s’appliquera toujours en 2018 (mise à jour au 26/09) est disponible sur ce lien. Un document à regarder attentivement : certaines zones C ont fait l’objet d’un reclassement en zone B2.

A qui peut-on louer ?

Le locataire peut être un membre de la famille. Il ne doit pas, en revanche, faire partie du foyer fiscal de l’acheteur. Son revenu fiscal de référence ne devant pas dépasser certains plafonds. Ceux-ci dépendent de la composition du foyer mais aussi de la zone où se situe le bien.

Pour une personne seule, les plafonds vont de 27 234 euros de revenus annuels en zone C (la moins tendue et soumise à exception), à 37 126 euros en zone A. Pour un couple sans enfant, il faut compter entre 36 368 et 55 486 euros. Les plafonds augmentant suivant que la personne seule ou en couple ait entre une et quatre personnes à charge. Au-delà, une majoration s’applique par personne à charge supplémentaire. Les montants vont alors de 7 808 euros en zone C à 12 954 euros en zone A.

Déroulement de la location : quelles sont les règles à suivre ?

Le logement ne peut être loué que dans le cadre d’une habitation principale. Ceci devant intervenir au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle survient après. La durée minimale du bail de location doit être comprise entre six et douze ans.

Le loyer mensuel, lui, ne peut pas dépasser certains plafonds. Ces derniers peuvent toutefois être revus à la baisse pour mieux coller aux réalités du marché locatif d’un secteur. Ces plafonds sont calculés au mètre carré et vont de 8,75 euros en zone B2 (sur agrément) à 16,83 euros en zone A bis. En zone A, il faudra compter 12,50 euros par mètre carré.

A quelle réduction d’impôts peut-on prétendre ?

Le taux de réduction d’impôts dépend de la durée de l’engagement de location. Pour un engagement d’une durée initiale de six ans, il sera de 12% (réparti à 2% par an). Une première prolongation de trois ans offrira 6% de réduction sur la période (2% par an), la seconde 3% (1% par an).

Sur un engagement initial de neuf ans, le taux passe à 18% (réparti à mesure de 2% par an). L’unique prolongation possible, sur trois ans, ouvrant droit à 3% supplémentaires (1% par an). Soit 21% au total.

La réduction d’impôts se trouve être doublement plafonnée : à 300 000 euros par foyer fiscal et par an ; à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

>>> Lire aussi : Comment revendre un bien acquis en loi Pinel ?

L’Atelier Cogedim – Illustration © Makistock – Fotolia.com


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