Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

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comment évaluer son patrimoine immobilier

Dans le cadre d’une déclaration d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ou d’un acte de donation, les propriétaires doivent réaliser une évaluation précise de la valeur de leurs biens immobiliers. Pour cela, plusieurs outils sont à leur disposition.

Lors d’une déclaration aux services fiscaux, vous devez fournir la valeur vénale de vos biens, c’est-à-dire la valeur à laquelle vous pourriez les vendre s’ils étaient sur le marché. Mieux vaut donc être le plus juste possible, car lorsque l’administration estime que l’évaluation est inférieure à la valeur réelle, elle notifie un redressement.

Comparer puis adapter

La méthode la plus utilisée par les contribuables reste la comparaison avec les valeurs moyennes constatées dans le secteur où le bien est situé. Pour cela, différents outils en ligne gratuits comme le baromètre des Notaires de France ou Patrim, la base de données des services fiscaux qui recensent les ventes des dernières années, proposent une fourchette de prix fiable. Le travail ne s’arrête pas là puisque chaque bien est unique et qu’il faut ensuite ajuster le prix. Une révision à la baisse (si des travaux sont nécessaires ou que des nuisances sont apparues à proximité) ou à la hausse (si le logement dispose d’atouts comme une vue imprenable, l’absence de vis-à-vis, etc.) s’impose, dans tous les cas.

Évaluation par le revenu, réajustement : soyez prudents

D’autres méthodes existent, mais elles n’offrent pas les mêmes garanties. Le « réajustement » reste déconseillé par les services fiscaux, notamment si votre bien a plus de trois ans. Il s’agit d’appliquer un coefficient sur la base d’une précédente vente ou donation. Dans ce cas, mieux vaut disposer d’une bonne lecture de l’évolution annuelle des prix dans votre zone et des différents paramètres d’estimation (transformation dans la résidence, aménagement du quartier, etc.).

La méthode par le revenu se limite, quant à elle, aux biens mis en location. Le propriétaire applique un coefficient au montant total des revenus locatifs. La difficulté réside dans l’élaboration du taux qui nécessite une étude de marché prenant en compte le rendement du bien, mais aussi la réglementation du bail.

Le recours aux experts

Pas forcément plus coûteux, le recours aux experts permet de fournir une évaluation difficilement contestable. La méthode la plus simple consiste souvent à faire estimer le bien par différents agents immobiliers afin d’en tirer une valeur moyenne. La plupart des agences proposent ce type de services gratuitement. Payante, l’expertise par un notaire demeure néanmoins la plus fiable de toutes. Ils ont accès aux bases de données BIEN (Île de France) et PERVAL (Province) qui recensent toutes les informations sur les transactions immobilières. Le montant de leur expertise dépend du temps passé et de la complexité des opérations, mais, si le bien est exceptionnel ou atypique, il évite bien des ennuis.

Décote, mode d’emploi

Une fois son évaluation effectuée, et selon sa situation, le propriétaire peut appliquer une décote sur le montant total. Si le bien est une résidence principale, il applique un abattement réglementaire de 30%. En cas d’indivision, une décote de 10% est communément admise, du fait de la nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires pour réaliser la vente. Pour les biens loués, les taux dépendent de la nature du bail (loyer libre ou encadré par la loi), de l’importance du loyer ou de l’état du marché. En général, ils oscillent entre 10% et 40%. Par contre, aucune décote n’est admise pour les résidences secondaires et les biens démembrés (dans ce cas, la déclaration est faite par l’usufruitier).

L’Atelier Cogedim – Illustration © AlcelVision – Fotolia.com


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