Comment bien choisir l’assurance de son emprunt immobilier

choisir l'assurance de son prêt immobilier

L’assurance emprunteur, qui est la seule garantie auprès de la banque en cas d’impossibilité de remboursement du prêt, peut atteindre 25% du montant du crédit.

Faut-il prendre l’assurance proposée par sa banque ?

La liberté de choix de l’assurance est un droit qui date seulement de 2010. Inscrite dans la loi Lagarde pour l’ouverture à la concurrence, elle a été retoquée en 2014 par la loi Hamon puis en 2016 par la loi Sapin II pour donner plus de souplesse à l’emprunteur. Avant ces mesures, la banque pouvait obliger ce dernier à souscrire à son contrat d’assurance plutôt qu’un autre.

« La Loi donne le droit à tout emprunteur en France de choisir son contrat d’assurance de prêt immobilier au meilleur rapport qualité-prix et d’en changer tous les ans s’il n’est pas satisfait, s’il trouve mieux ailleurs, si sa situation personnelle ou professionnelle change », explique l’association Assurance Emprunteur Citoyen (AEC).

Pour refuser un contrat d’assurance choisi par l’emprunteur, la banque doit pouvoir prouver que l’offre n’est pas au moins équivalente à celle qu’elle propose. Malgré cette liberté de choix, les banques pèsent encore 85% dans les parts de marché de l’assurance emprunteur

Cotisation sur « prêt initial » ou sur « restant dû », que choisir ?

Globalement, deux types de tarifications peuvent être appliquées pour une assurance emprunteur : la cotisation sur le capital initial emprunté ou la cotisation sur le capital restant dû. Dans le premier cas, la quote-part sera la même pour toute la durée du crédit sans prendre en considération l’amortissement de celui-ci. Lorsque la tarification est calculée sur le capital restant, la cotisation est dégressive, calculée selon l’amortissement du prêt mais aussi des risques liés à l’âge de l’emprunteur.

« A priori, on peut penser qu’une assurance qui va coûter de moins en moins cher est plus attractive et intéressante. Et bien détrompez-vous », alerte l’expert en conseil immobilier Immobilier-danger.com. « Le taux appliqué pour calculer le prix de l’assurance est quasi systématiquement plus élevé pour une assurance dégressive que pour une sur le capital initial. » Dans tous les cas, l’association AEC conseille de bien comparer les tableaux d’amortissement et le coût total.

Quelles sont les conditions générales du contrat ?

Au moment de la lecture du contrat, il convient de porter une attention particulière au chapitre relatif aux exclusions de garantie de l’assurance emprunteur. L’association AEC conseille de comparer quelques points clés : la durée de franchise (qui correspond à la période durant laquelle la garantie ne s’active pas), le mode d’indemnisation (certaines garanties ne s’activent pas en cas de congé sabbatique ou entre deux emplois), les clauses relatives au décès et à l’incapacité temporaire ou totale de travail ou l’incapacité permanente totale (ITT/IPT).

A noter que l’invalidité ou le décès ne sont pas forcément pris en charge quand ils surviennent après un accident sportif, un déplacement humanitaire, professionnel ou touristique hors de l’Union européenne ou encore quand le décès ou l’accident sont d’origine psychiatrique ou dorsale. En clair, si le co-emprunteur décède ou si l’on se retrouve en incapacité de travailler suite à l’une de ces raisons, il n’y aura pas d’indemnisation de la part de l’assurance.

Faut-il opter pour la garantie perte d’emploi ?

Cette option facultative est censée couvrir les mensualités d’emprunt en période de chômage. S’il est certes tentant de se prémunir contre ce risque, cette option n’est pas forcément efficace. « Il convient d’analyser dans le détail ce type de garantie : que couvre-t-elle exactement ? Comment s’active la garantie et pour quel coût ? », explique l’association AEC. Il faut regarder trois points en particulier : les conditions d’adhésion, les conditions d’activation et les conditions d’indemnisation. Ces clauses concernent les périodes de carence, les motifs de rupture du contrat de travail et les limites de prise en charge des remboursements. Par exemple, si la franchise est de 30 jours, il n’y aura pas d’indemnisation avant ce délai de carence.

Comment répartir les quotités ?

À moins d’être le seul emprunteur sur un crédit, la quotité se posera au moment de la signature du contrat. Ce terme désigne la quote-part de couverture du capital emprunté. Concrètement, un couple peut choisir une quotité de 50% par emprunteur, ce qui lui permet de totaliser une couverture de 100% du capital. La quotité s’applique presque toujours aux autres garanties souscrites, telles que l’incapacité temporaire de Travail (ITT), par exemple, qui permet aux emprunteurs accidentés ou malades de bénéficier d’un remboursement des échéances du prêt par l’assureur.

Dans le cas d’un emprunteur seul, la quotité est toujours de 100%. Mais lorsque l’emprunt se fait en duo ou en groupe, la quotité peut être répartie, à condition de parvenir à au moins 100%. Cependant, il est tout à fait possible de bénéficier d’une couverture de 100% par personne pour cumuler 200% de couverture. Une option plus chère mais optimale puisque, en cas décès de l’un des emprunteurs, le prêt est entièrement remboursé.

La formule à choisir va dépendre de chaque profil et de chaque situation familiale. Il est également possible d’opter pour un contrat complémentaire dont le bénéficiaire ne sera pas la banque mais le co-emprunteur, qui pourra décider s’il rembourse le prêt immobilier par anticipation ou non.

L’Atelier Cogedim – Illustration © StockPhotoPro – Fotolia.com


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